Přehled všech důležitých informací pro koupi nemovitosti: insolvence, exekuce, zástava a věcné břemeno.

Našli jste vaši vysněnou nemovitost a při prověřování v katastru nemovitostí jste na listu vlastníka narazili na poznámku, která se týká omezení vlastnického práva. Exekuce, zástava, insolvence, věcné břemeno. Má cenu takovou nemovitost kupovat a jaký je postup?

Insolvence

Ve většině případů je koupě nemovitosti z insolvence bezpečný způsob za poměrně výhodnou cenu. Takové nemovitosti však bývají v horším stavu, osoba v insolvenci je totiž předlužená, tzv. souhrn jejích dluhů převýší hodnotu jejího majetku, má více věřitelů a není schopna splácet. A taková osoba nebude mít prostředky na údržbu nemovitosti. Ačkoliv prodejem nemovitosti zanikají závazky, mohou vás ještě dlouho obtěžovat věřitelé a exekutoři, hledající předchozí majitele.

U koupě nemovitosti v insolvenci budete vždy jednat s insolvenčním správcem, ne s majitelem. Koupě se vyznačuje i dalšími odlišnostmi. Na tuto transakci si nelze použít hypotéku, kde byste ručili kupovanou nemovitostí, navíc celou kupní cenu musíte složit na účet insolvenčního správce při podpisu kupní smlouvy. Pro převodu nemovitosti již nemá bývalý majitel právo ji užívat, může se však stát, že se dobrovolně nevystěhuje. Když se stanete vlastníky nemovitosti prodávané v insolvenci, nemůže se vám sice stát, že byste o nemovitost přišli, ale zároveň vám nikdo nebude garantovat stav nemovitosti. Pokud v budoucnosti narazíte na skrytou vadu, již nebude žádný prostředek, jak se dovolat nápravy, či finanční kompenzace.

Exekuce

Mnoho lidí si plete pojmy exekuce a insolvence nebo jim splývají. Tyto pojmy však nejsou shodné, exekuční řízení může být vedeno i proti osobě solventní, která je své dluhy nesplácí. Do exekuce se tak může dostat majetek, který je v poměrně dobrém stavu. Jako u insolvence platí, že komunikujete se správcem, i u exekuce budete komunikovat s exekutorem. Exekuce prodejem nemovitosti probíhá vždy dražbou.

Před samotným nařízením dražby je více kroků: je vydán exekuční příkaz prodejem nemovitostí, dále vydání usnesení o nařízení exekuce, následuje rozhodnutí znalce pro ocenění movité věci, vydání dražební vyhlášky. V průběhu celého řízení může ještě dlužník celý dluh splatit a nemovitost se tak nemusí dostat do dražby, většinou se tak neděje.

Vyvolávací cena, tedy nejnižší podání činí podle zákona dvě třetiny ceny odhadní. Koupit nemovitost v dražbě je velice jednoduché, stačí podat nejvyšší nabídku. Při koupi větší nemovitosti ale můžete získat rovnou i nájemníky. Pokud má dlužník v bytě nájemníky, přechází tento smluvní vztah na nového vlastníka. Právo nájmu bytu je chráněno a v důsledku dražby domu nezaniká. Nový vlastník ho musí respektovat. Nemovitost v dražbě lze financovat hypotékou, nelze však zastavit poskytnout dražby jako zástavu, kupující musí mít jinou nemovitost ve stejné nebo vyšší hodnotě, kterou jako zástavu poskytne. Z té se pak dá zástava sejmout po převodu vlastnických práv převést na koupenou nemovitost.

Zástava

Většinou může na nemovitosti váznout zástava ve prospěch banky, a to v případě, že si její vlastník vzal na pořízené této nebo jiné nemovitosti hypotéku či půjčku a tato nemovitost byla poskytnuta jako záruka. Vlastnické právo stále zůstává na klientově straně. Klient má pouze povinnost nemovitost udržovat v takovém stavu, aby nedošlo ke snížení její hodnoty. O prodeji a vlastně tak i o koupi nemovitosti s hypotékou čtěte: Prodej nemovitosti s hypotékou, jak na to?

Věcné břemeno

V případě, že na nemovitosti vázne věcné břemeno, je nutno zjistit, jakého je druhu. Může jít o právo dožití nebo věcné břemeno užívání. Více o věcných břemenech čtěte: Věcné břemeno podle NOZ: služebnost a reálné břemeno