Od 1. 1. 2018 došlo ke změně v předkupním právu. Co vás čeká při prodeji spoluvlastnického podílu? Na nejčastější otázky ohledně spoluvlastnictví vám přinášíme odpovědi.

Vlastnictví nemovitosti nepřináší vždy jen zisk a užitek. Pokud je vlastníků více, mohou vznikat hádky a rozepře, jak s majetkem nakládat, jak o něj pečovat, zda ho prodat a nastanou i otázky, např. kdo hradí náklady spojené s provozem nemovitosti, kdo platí daň apod. Každý má zkrátka svoji představu o tom, jak naložit se svou ideální částí nemovitosti. Bohužel se stává, že zájmy spoluvlastníků stojí proti sobě. Na nejčastější otázky ohledně spoluvlastnictví vám přinášíme odpovědi.

Prodej spoluvlastnického podílu nemovitosti

Od 1. 1. 2018 se do hry opět vrátilo předkupní právo, a tak při prodeji spoluvlastnického podílu vzniká povinnost nabídnout váš podíl ostatním spoluvlastníkům ke koupi. Nabídku byste měli učinit písemně, spoluvlastníci mohou přijmout, odmítnout nebo se k nabídce nevyjádří. Odmítnou-li nebo se nevyjádří ve lhůtě 60 dnů od doručení nabídky, je možné nemovitost, resp. její podíl, prodat. Cena uvedená v nabídce se může lišit od ceny tržní, může být vyšší i nižší, ale pokud spoluvlastníci podíl neodkoupí, nesmíte ho prodat za cenu vyšší, než byla v nabídce odkoupení podílů. V případě více spoluvlastníků platí, že pokud se nedohodnou jinak (např. některý nevyužije svého předkupního práva), má každý z nich nárok koupit podíl poměrně podle velikosti jeho současnému podílu.

Prodej spoluvlastnického podílu pozemku

I na spoluvlastnictví pozemku se vztahuje předkupní právo, máte tedy povinnost při jeho prodeji postupovat stejně jako při prodeji podílu na nemovitosti.

Zbavení spoluvlastnického podílu soudní cestou

Chcete se zbavit zátěže a nákladů, které vám spoluvlastnictvím vznikají? Je více možností. Nikdo totiž nemůže být dle zákona nucen setrvávat ve spoluvlastnictví. Pokud se vám nepodaří se domluvit s dalším spoluvlastníkem na správě nemovitosti, odkupu podílu nebo jeho prodeji máte možnost se obrátit na soudy. Lze postupovat podle institutu tzv. vypořádání podílového spoluvlastnictví při jeho zrušení soudním rozhodnutím. V praxi to vypadá tak, že pokud není žádná dohoda možná, může za vás rozhodnout soud. Ten bude postupovat těmito způsoby: rozdělení nemovitosti, přikázání nemovitosti jednomu se spoluvlastníků za náhradu, prodej ve veřejné dražbě. Soud dodržuje toto pořadí, takže pokud neprojednal dva předchozí kroky, nemůže přikázat dražbu. Rozdělení nemovitosti je možné u pozemků, bytových domů a tam, kde toto rozdělení nesníží cenu nemovitosti.

Využití podílu jako zástavy

I když jste vlastníky části nemovitosti, nemůžete ji poskytnout do zástavy bance. V případě rekonstrukce nebo hypotéky musíte volit jiný způsob. Jelikož jste vlastníky pouze spoluvlastnického podílu, podíl na pozemku ani na nemovitosti nelze ve prospěch jakékoliv půjčky zastavit. Lze zastavit pouze celou nemovitost, a to pouze po dohodě všech spoluvlastníků.

Darování spoluvlastnického podílu

Váš spoluvlastnický podíl můžete i darovat. V případě, že podíl darujete osobám blízkým, nemusí se vás týkat povinnost předkupního práva. Vyhnete se tak nutnosti nabízet váš podíl ke koupi všem ostatním spoluvlastníkům. Pokud by jej ale chtěla osoba blízká, na kterou podíl převedete, prodat, musí tuto nabídku učinit, jelikož je novým spoluvlastníkem.

Kdo hradí běžné provozní náklady a koho jsou vedeny smlouvy?

Běžné náklady u nemovitosti jako je spotřeba energií, vody, úklid a další hradí všichni spoluvlastníci. Mají totiž stejná práva i povinnosti. Spolumajitelé si zvolí svého správce, nejčastěji je jím jeden ze spoluvlastníků. Ten je pak oprávněn vést účetnictví a drobné výdaje spojené se správou a provozem nemovitosti pokrýt ze zisků. Správce je volen pomocí rozhodovacího procesu, stejně jako v jakémkoliv jiném případě.

Rekonstrukce nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví

O rekonstrukci stejně jako o některých dalších záležitostech nemůže rozhodnout určený správce nemovitosti sám, rozhodují tedy všichni spoluvlastníci. Jejich hlas má váhu podle výše spoluvlastnického podílu. Rozhodnutí je bráno jako platné, pokud ho odhlasuje většina. V případě hlasování o závažných změnách týkajících se zlepšení či zhoršení stavu, změny užívání nemovitosti apod., je třeba, aby souhlas vyjádřilo alespoň 3/4 spoluvlastníků. Pokud takové rozhodnutí může způsobit některému z vlastníků těžkou újmu, je možné ve velmi krajním případě požádat soud o zrušení takového rozhodnutí. Některá rozhodnutí vyžadují, aby s nimi souhlasili všichni spolumajitelé. Jedná se například o omezení vlastnických práv, zatížení nemovitosti břemenem a další závažná rozhodnutí. O rekonstrukci tedy rozhodnou všichni spoluvlastníci, stejně jako o výši její ceny, rozdělení plateb apod.

Jak se dělí výnosy a náklady?

Celkové zisky z nemovitosti se dělí mezi spoluvlastníky podle výše jejich podílů na nemovitosti. Stejně tak se dělí i náklady na danou nemovitost. Každý ze spoluvlastníků má nárok na vyúčtování, které ukazuje, jak bylo s danou nemovitostí účetně nakládáno. Tohoto vyúčtování se lze domáhat i po skončení spoluvlastnictví. Také plody a požitky se dělí stejným způsobem. Nefinanční výnosy, které se takto snadno dělit nedají, jako výnosy ovoce ze stromů se dělí dohodou. V případě, že nedojde v dohodě, je tento plod či požitek prodán a utržená částka se pak rozdělí opět podle výše podílů.

Ideální polovina nebo ideální spoluvlastnický podíl a jejich oddělení

Vlastněná část je vždy vyjádřena v katastru nemovitostí zlomkem, který značí velikost podílu, např. 1/6 nebo ½ apod. V praxi to ovšem neznamená, že pokud podíl prodáte, koupí si vlastník část pozemku, kterou může oplotit, vždy kupuje pouze podíl. Pokud chce svůj podíl vyjádřit či pevně určit, která část pozemku je jeho, musí zažádat spoluvlastníka a společně dopět k dohodě. Přesné vyměření pak provede geodet a spolu s dohodou potvrzenou všemi spoluvlastníky, souhlasem příslušné obce a souhlasem stavebního úřadu se vše doloží na katastru, kde bude celý pozemek rozdělen a každému z vlastníků přidělena vypočtená a určená část. Tento postup je obvyklý např. při koupi půdních celků a jejich následném rozdělení na parcely.